Den nye entreprenørklemme

Tekst: Michael Melchior, advokat

For år tilbage opstod begrebet ‘entreprenørklemmen’ – et begreb der dækkede over den situation, at en entreprenør havde aftalt en fem-årig reklamationsfrist med bygherren efter AB92, mens leverandøren af materialer til byggesagen havde aftalt en et-årig reklamationsfrist med entreprenøren efter købeloven.

Derved sad entreprenøren i ‘entreprenørklemmen’, når bygherren et til fem år fra aflevering reklamerede over materialemangler, mens entreprenøren ikke længere kunne reklamere over de samme mangler over for leverandøren på grund af den etårige reklamationsfrist. Ved en ændring af købeloven blev entreprenørerne siden sluppet ud af klemmen, fordi der blev indført en regel i købeloven, hvorefter der også gjaldt en fem-årig reklamationsfrist for byggematerialer.

Den nye klemme

Da vi nu har fået en ny forældelseslov, er der imidlertid opstået en ny entreprenørklemme – en ‘hovedentreprenørklemme’. Baggrunden for dette er, at der i forældelsesloven er indsat en bestemmelse om, at forældelsesloven ikke kan fraviges til skade for forbrugere. Dette betyder med andre ord, at eksempelvis den femårige reklamationsfrist i AB92 § 36 ikke længere kan gøres gældende over for en forbruger. Uanset om en entreprenør således har aftalt AB92 i en entrepriseaftale med en forbruger, har forbrugeren nu 10 år til at reklamere over skjulte mangler og indbringe sagen for domstolene.

Det er i ethvert større husbyggeri ikke sjældent, at aftalerne om opførelse bliver indgået i hovedentreprise, og at hovedentreprenøren i sagens natur derfor i større eller mindre omfang benytter sig af underentreprenører. Hvis hovedentreprenøren i den situation indgår en aftale med bygherren på baggrund af AB92(eller AB Forbruger såfremt man måtte finde det nyttigt) og ligeledes indgår aftale med underentreprenørerne på baggrund af AB92, vil hovedentreprenøren dermed umiddelbart stå i den situation, at bygherren(som forbruger) vil kunne gøre mangelsansvar gældende over for hovedentreprenøren indtil 10 år efter aflevering, mens hovedentreprenøren alene kan gøre samme mangelsansvar gældende over for sine underentreprenører indtil fem år fra aflevering efter AB92 § 36. Herved vil hovedentreprenøren således risikere at komme i klemme igen.

Uafklaret i praksis

Det er endnu uafklaret i praksis, om en bygherre som forbruger vil kunne gøre et direkte krav gældende over for en underentreprenør inden for den 10-årige forældelsesfrist, eksempelvis hvor hovedentreprenøren er gået konkurs, men da der netop er tale om forbrugerbeskyttelse, og da underentreprenøren vil være bekendt med at bygherren er forbruger, er det ikke usandsynligt.

Derfor vil underentreprenøren efter omstændighederne også kunne have en interesse i at retsforholdet bliver klarlagt allerede i kontraktindgåelsesfasen ud fra et indrettelsessynspunkt.

Endelig er det værd at bemærke, at forbrugerbegrebet heller ikke er entydigt. Inden for byggesager foreligger der således endnu ingen stillingtagen til, hvor langt forbrugerbegrebet kan udstrækkes. Det er derfor usikkert i hvilket omfang eksempelvis andelsboligforeninger eller boligforeninger i øvrigt må anses for at være forbrugere i forældelseslovens forstand. For dette synspunkt taler, at eksempelvis en boligforening blot er en flerhed af forbrugere, der er gået sammen om at indgå en entrepriseaftale med en entreprenør hvorfor det kan være vanskeligt at argumentere for, at de skal stilles ringere af den grund. Imod synspunktet kunne tale, at – særligt store – boligforeninger kan være professionelt styrede, og at de dermed har en helt anderledes mulighed for at varetage deres interesser f.eks. i forbindelse med en fem-årsgennemgang.

Klarhed i aftaleforholdet

Det er umiddelbart min opfattelse at andelsboligforeninger vil blive betragtet som forbrugere, da andelsboliger er forbrugerejede, men det er mere usikkert om selvejende boligforeninger, med lejeboliger vil blive anset som forbrugere.

Midlet mod hovedentreprenørklemmen må være, at der bliver skabt klarhed i aftaleforholdet, og at hovedentreprenøren, i tilfælde hvor bygherre er forbruger eller der er risiko for at bygherren som boligforening el. lign. har forbrugerstatus, sørger for at indgå en back-to-back aftale med sine underentreprenører, således AB92 § 36 ikke er gældende mellem hovedentreprenøren og underentreprenørerne og at disse dermed er undergivet forældelseslovens regler.

Byggeplads.dk har i samarbejde med advokatfirmaet Abel & Skovgård Larsen arrangeret en række kurser i byggejura næst år – herunder i entrepriseret og udbudsret. Få mere information herom i den brochure der er udsendt med decemberudgaven af Byggeplads og/eller gå ind på www.byggekurser.dk , hvor du kan læse mere om de enkelte kurser og samtidig foretage en tilmelding.

Foto: Midlet mod hovedentreprenørklemmen må være, at der bliver skabt klarhed i aftaleforholdet, fremhæver Michael Melchior, advokat med speciale i entrepriseret, advokatfirmaet Abel & Skovgård Larsen.